Asesoría de Inversión Inmobiliaria en Murcia
Por medio de crédito hipotecario
Asesoramos a empresas e inversores particulares en la adquisición de bienes inmuebles por medio de la adquisición de créditos como vía segura y estratégica para acceder a estos activos. Realizamos un análisis jurídico completo del crédito, deudor, situación registral, y valoramos la viabilidad económica de la operación por medio de un análisis material. Acompañamos durante todo el proceso para asegurar inversiones sólidas, transparentes y con la máxima seguridad jurídica.
Paso Previo: Captación y Aprobación de Activo
Localizar la inversión demandada por el cliente y una vez analizada la viabilidad jurídica, se capta, negocia y aprueba la oferta por el activo.
Fase 1: Firma Notarial por Cesión de Crédito
Adjudicación del crédito por el inversor por medio de escritura notarial.
Fase 2: Llevar el Bien a Subasta
Se realiza a través del procedimiento de Ejecución Hipotecaria hasta la publicación del inmueble en el Portal de Subastas del BOE.
Fase 3: Estudio y Ejecución de Subasta
Valoración de pujas para cubrir la cantidad reclamada o adjudicación final del inmueble.
Fase 4: Gestiones de Adjudicación
Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre del cliente, previo pago de impuestos correspondientes.
Fase 5: Ayuda a Venta u Otros Trámites
Vender el inmueble a terceros o trámites adicionales como excesos de cabida
Preguntas Frecuentes sobre Inversión Inmobiliaria
La rentabilidad de invertir en subastas judiciales puede ser muy atractiva si se analiza correctamente:
Rentabilidad típica:
- Descuento sobre valor de mercado: 20% - 50% (según tipo de subasta y cargas)
- ROI (retorno inversión) estimado: 15% - 35% anual
- Plazo de recuperación: 2-5 años (según estrategia)
Estrategias de inversión:
1. Buy & Flip (comprar-reformar-vender):
- Compra en subasta con descuento 30-40%
- Reforma y puesta en valor (15-20% del precio)
- Venta a precio de mercado
- Rentabilidad neta: 20-30% en 12-18 meses
2. Buy & Hold (comprar-alquilar):
- Compra en subasta con descuento
- Alquiler inmediato
- Rentabilidad bruta anual: 6-10% (alquiler/precio compra)
- Plusvalía a largo plazo: + revalorización del inmueble
💡 En A. Faura Abogados: Analizamos la viabilidad económica de cada subasta y te acompañamos hasta la adjudicación.
Invertir en subastas judiciales tiene riesgos que debes conocer antes de pujar:
Principales riesgos:
1. Cargas y gravámenes:
- ⚠️ Hipotecas no canceladas: Si la subasta no es ejecución hipotecaria, las hipotecas previas NO se cancelan
- ⚠️ Embargos: Pueden subsistir si son anteriores a la carga que se ejecuta
- ✓ Solución: Revisar la nota simple registral y calcular cargas subsistentes
2. Ocupación ilegal (ocupas):
- ⚠️ El inmueble puede estar ocupado por terceros sin título
- ⚠️ Desalojo judicial: 6-18 meses
- ✓ Solución: Visitar el inmueble antes de pujar (si es posible) o asumir el riesgo
3. Estado de conservación:
- ⚠️ Normalmente NO se puede visitar el interior
- ⚠️ Pueden existir daños estructurales, humedades, etc.
- ✓ Solución: Presupuestar un margen de reforma del 20-30%
4. Impago de comunidad/IBI:
- ⚠️ Deudas de comunidad de los últimos 3 años se trasladan al comprador
- ⚠️ IBI del año en curso también
5. Adjudicación a otro postor:
- ⚠️ Puedes perder la puja si otro oferta más
💡 En A. Faura Abogados: Realizamos un análisis jurídico completo del activo antes de que pujes para minimizar riesgos.
El proceso de subasta judicial sigue estas fases:
Fase 1: Publicación de la subasta
- La subasta se publica en el Portal de Subastas BOE (subastas.boe.es)
- Plazo: Mínimo 20 días naturales hasta la celebración
Fase 2: Depósito (fianza)
- Para participar, debes depositar entre el 5% - 20% del valor de subasta
- Modalidad: Transferencia bancaria a la cuenta del juzgado
- Plazo: Hasta la fecha límite indicada en el anuncio
Fase 3: Presentación de ofertas
- Puedes presentar puja electrónica o sobre cerrado
- Plazo: Hasta la hora de cierre de la subasta
Fase 4: Apertura de ofertas
- El juzgado abre las ofertas y adjudica al mejor postor
Fase 5: Adjudicación
- Auto de adjudicación del juzgado
- Plazo para pagar el resto: 20 días hábiles
- Si no pagas: Pierdes el depósito
Fase 6: Escritura e inscripción
- Testimonio judicial (hace funciones de escritura)
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Ya eres propietario
⏱️ Duración total: 2-6 meses desde la adjudicación hasta la inscripción
💡 En A. Faura Abogados: Gestionamos todo el proceso por ti desde la puja hasta la inscripción registral.
Depende de tu estrategia y recursos disponibles:
Opciones de financiación:
1. Pago al contado (sin financiación):
- ✓ Más competitivo (pujas más altas)
- ✓ Proceso más rápido
- ✓ Sin gastos de hipoteca
- ⚠️ Requiere liquidez inmediata (20 días para pagar)
2. Financiación bancaria (hipoteca):
- ⚠️ Difícil: Los bancos son reacios a financiar subastas
- ⚠️ LTV (préstamo/valor) máximo: 60-70%
- ⚠️ Tasación obligatoria (demora el proceso)
- ⚠️ Plazo bancario > 20 días (puede no dar tiempo a pagar)
- ✓ Solución: Solicitar financiación PRE-aprobada antes de pujar
3. Préstamo puente (bridge loan):
- Préstamo a corto plazo (6-12 meses) para pagar la subasta
- Interés más alto (5-10% anual)
- Luego refinancias con hipoteca tradicional
4. Inversión colectiva (crowdfunding inmobiliario):
- Varios inversores aportan capital
- Gestión profesional del activo
- Reparto de beneficios proporcional
💡 Consejo: Lo ideal es tener liquidez suficiente para pagar el 100% en 20 días. Si necesitas financiación, pre-apruébala antes de pujar.
📞 Te asesoramos en estructuras de financiación: {{ nap.phone_display }}
Además del precio de adjudicación, debes presupuestar estos gastos:
Gastos obligatorios:
- ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales): 8% del precio (Región de Murcia)
- Registro de la Propiedad: 300€ - 600€
- Gestoría/abogado: 600€ - 1.500€ (análisis + gestión)
- Deudas de comunidad: 3 años (si existen)
- IBI del año en curso: Prorrateado
Gastos potenciales:
- Cancelación de cargas: Si hay hipotecas/embargos subsistentes (variable)
- Desalojo de ocupantes: 1.500€ - 3.000€ (procedimiento judicial)
- Reforma: 15-30% del precio (según estado)
- Suministros (agua, luz, gas): Reconexión y deudas pendientes
Ejemplo práctico:
Compra de piso por 100.000€ en subasta:
- Precio adjudicación: 100.000€
- ITP (8%): 8.000€
- Registro: 400€
- Abogado: 1.000€
- Deudas comunidad: 1.500€
- IBI: 200€
- Reforma estimada (20%): 20.000€
- TOTAL: 131.100€
💡 Presupuesto recomendado: Precio de adjudicación + 30-40% para cubrir todos los gastos.
📞 Análisis económico de viabilidad: {{ nap.phone_display }}
Para evaluar una subasta, debes analizar estos factores clave:
1. Análisis jurídico (cargas y viabilidad):
- ✓ Revisar nota simple registral: Hipotecas, embargos, cargas
- ✓ Verificar que las cargas se cancelan con la subasta
- ✓ Comprobar si hay derecho de retracto (comuneros, coherederos)
2. Análisis de mercado (valor real):
- ✓ Comparar precio de subasta con valor de mercado (idealista, fotocasa)
- ✓ Calcular descuento: ¿Es realmente una oportunidad?
- ✓ Tendencia de precios en la zona: ¿Subiendo o bajando?
3. Estado del inmueble:
- ✓ Visitar (si es posible) o inspeccionar desde el exterior
- ✓ Presupuestar reforma: 15-30% del precio
4. Viabilidad financiera:
- ✓ ROI (retorno inversión): (Beneficio esperado / Inversión total) × 100
- ✓ Objetivo mínimo: 15-20% ROI
5. Riesgos asumibles:
- ✓ Ocupación: ¿Puedes asumir 6-12 meses de desalojo?
- ✓ Liquidez: ¿Tienes margen para imprevistos?
Señales de alerta (RED FLAGS):
- 🚨 Cargas subsistentes superiores al 50% del valor
- 🚨 Inmueble en zona deprimida sin demanda
- 🚨 Precio de subasta > 90% del valor de mercado (poco margen)
💡 En A. Faura Abogados: Analizamos la viabilidad jurídica y económica de cada subasta y te entregamos un informe completo antes de que pujes.